博鱼体育原标题：商办视频号：一次性搞懂LEED、WELL、BOMA和绿建三星认证都是什么意思

　　写字楼大堂挂着一些权威机构认证牌子，这些认证究竟都是什么意思？申请认证又涉及到哪些要素？认证的必要性有多大？今天我说几个您自己来品。

　　LEED是一个对于绿色建筑的评价体系，由美国绿色建筑委员会于2000年前后开始推行，在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估中被认为是最完善、最有影响力的评估标准，据统计LEED认证项目遍及103个国家、超过10000个认证项目、超过43000多个注册项目。

　　LEED评估体系包含九大方面，主要从整合过程、选址与交通、可持续场地、节水、能源与大气、材料与资源、室内环境质量、创新和区域优先，从这九个方面对建筑进行综合考察、评判建筑对环境的影响，并根据每个方面的多个指标进行打分，分为认证级、银级、金级和铂金级四个等级。

　　WELL提出全球不同类别的健康建筑的设计标准，从人的健康系统需求对应建筑物设计来提升空间舒适度。WELL是全球首部针对室内环境提升人体健康与福祉的建筑认证标准，截至2020年9月全球已有63个国家超过4,400个项目注册了WELL 健康建筑标准。

　　WELL 的V2标准一共包含十大健康概念，分别是空气、水、营养、光、运动、热舒适、声环境、材料、精神和社区。WELL评估标准不设定总分，而是通过判断满足的条款数量来划分银级、金级与铂金级三个等级。

　　除了LEED和WELL，另外一个知名度较高的就是BOMA中国推出的几项认证。BOMA的全称叫做Building Owners and Managers Association International （国际建筑业主与管理者协会）。BOMA国际成立于1907年，总部位于华盛顿 ，BOMA的企业会员遍布全球17个国家，会员管理商业地产面积达到16亿平方米。

　　BOMA国际推行和发布的商业地产运营管理各类标准具备较高的行业认可度和影响力。BOMA在中国的认证体系主要包括BOMA BEST认证、BOMA中国COE认证、BOMA国际360认证、BOMA国际TOBY奖等等几个 ，基于BOMA的国际化影响力，这些认证都具有较高的价值含量，也比较难申请成功。

　　可以说LEED、WELL和BOMA同样都是对于建筑空间的评价体系，他们之间有什么区别呢？概括来说，LEED体系是用来评判建筑对周边环境的影响程度；WELL是衡量建筑空间对人体健康的赋能水平；而BOMA则是针对业主、管理者对于建筑空间的运营效能、管理水平给出的标准和评价。

　　说了几个建筑的洋认证，那么我们国家有没有自己的绿色建筑标准呢？有~我国的《绿色建筑评价标准》是由建设部发布的，用于评价住宅建筑和办公、商场、宾馆等公共建筑的绿色环保水平。2019版的新版标准，转变开发者视角为使用者视角，用安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、以及环境宜居这五大性能指标及细分评价项，来开展建筑的绿色评估，评价级别划分为为基础级、一星、二星和三星级共计四个等级，分值85分以上评为三星级。

　　为什么这么多业主热衷于申请绿色认证，首先是因为随着社会环保意识的增强，企业租户更青睐于租赁绿色建筑，并愿意为此承担一定的租金溢价，取得认证在一定程度上有利于写字楼的招商招租。其次是随着我国双碳计划推行，建筑的环保性就不仅仅是客户是否认可的问题，而是涉及到碳指标、碳资产的交易，那就是真金白银了。

　　写字楼是商业地产家族中最为重要的一个品类，中国的一位商业大佬曾经形容过，一个优质的写字楼资产对于企业的意义，是堪比定海神针和救生圈的作用，这一点在现实商业世界中频频体现，比如韩国的LG集团其主体业务经营不善连年亏损，而卖掉北京长安街畔的地标写字楼就狂卷90亿人民币，可见优质写字楼资产在企业受阻时候，所起到的稳定根基的重要作用。

　　一个写字楼资产要想售价高，那就要尽可能提高日常的租金收益、降低经营成本，也就是我们在莱顿商学院学到的NOI。接下来我抛砖引玉说说我观察到的提高写字楼运营水平的几个典型趋势和思维。

　　首先是数字化思维，可以说这一轮数字化升级是国之大计，其根本是物联网、大数据和云计算的大力发展，使得我们具备了全面数字化的基础，而写字楼中的各种数字化升级，是我们降本增效、精细化运营、提高用户体验的必要条件。比如后疫情时代我们进入一个写字楼就需要健康宝扫码和测温，这个场景就必须升级为身份识别、测温、健康码、核酸、疫苗、行程码、流调信息的一体化集成，并能够提供标准化的信息接口和全社会联网，这样才能最大化保证安全和提高效率。可以说数字化升级不是眼下计算投入产出比的、对租金有多大影响的那么简单，因为未来商业地产的各项经营，都是通过数据资产的计算和交换来完成的，数字化就像一张通往未来世界的船票。

　　产业化思维，如果说过去一个写字楼收租金主要是贩卖她的房地产资产价值，位置、交通、建筑、硬件等，那么未来我们可以更多在她的生产资料价值上寻找增长点。一个写字楼本质上也是帮助企业赚钱的工具，我们过去单纯的物业服务、瓦片经济已经不能更好满足企业发展和被服务的需求，除了提供安全、舒适的办公环境之外，如果能赋能一个企业的经营，那这样的办公楼就更具价值。因此，研究楼宇主力客群的产业共性、组织一些产业沙龙活动、帮助客户争取产业政策、跟租户一起建设产业环境，慢慢地你的楼宇就具备了产业形象、产业标签，以及形成自己独特的产业配套服务价值博鱼体育，这就是你的护城河。

　　接下来是生态化思维。前不久北京一个顶级写字楼刚刚获得中华全国总工会颁发的“全国工人先锋号”的荣誉，这里我套用一下他们的经营理念，“成就客户是永恒的主题，从服务客户到成就客户、为客户创造共生价值”。第一你对客户的帮助和赋能要更深、前面提到过的产业思维就是一个缩影；第二与客户建立一种共生和共创的关系，用一种用户经营的思路去培养你和客户的关系。物业服务是满足用户普世需求最基本的规定动作，你能在某个关键点为客户解决个性化需求，才是建设生态关系的关键。生态化思维还体现在中国人讲究的平衡，阴与阳、大与小、高与低等等，比如我们引入一项配套的时候，你是更多考虑这个配套商户能支付租金的高低，还是他满足用户服务需求的程度呢？

　　另外建议资管人要培养一些创业思维。首先，越是从前都没有做过的事情、才往往才是有前景和有未来的，要敢于升级、转型、甚至创新。其次就是很多事情都要大处着眼、小处着手，看准方向后就小步试错，别想着一次性就有一个非常大的提高和变化。比如前面提到的数字化升级，如果不是具备很好的前期试水和尝试，不要想着做一个超级完美的顶层规划，然后照章办事去实施，因为任何一个最合适的方案都不是计划出来的、也不是你从别处照搬来的，而是在实践中找到的，甚至付出一些学习成本也是必要的，别无他法。