博鱼体育【摘要】而“建筑物管理”则体现了业主行使建筑物区分所有权中的共同管理权及其相关的内容，秉承了《物权法》的立法精神，保护了业主自治的权利博鱼体育，并较好地包含了业主可以自行管理，可以聘请物业企业管理，以及可以聘请其他管理人管理等形式。

　　子曰：名不正，则言不顺；言不顺，则事不成。因此，为了更好地维护业主的权益，对建筑物管理和物业管理予以辨析很有必要。

　　国务院《物业管理条例》第二条对“物业管理”是这样定义的:“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。这与建设部的相关解释认为“物业管理”即业主聘请物业公司提供管理服务这一种方式，不包括物权法规定的其他管理服务方式是一致的。这可能也是《物权法》在2007年3月由全国人大表决通过后，建设部敢于坚持要求不废除《物业管理条例》的其中一个重要的原因。这样一来，由于法律法规以及地方相关政策对业主如何行使自行管理以及聘请其他管理人管理的方式没有规定，导致物权法生效后业主依然无法顺畅开展自行管理以及聘请其他管理人管理建筑物及其附属设施，有关部门也不是很支持业主实施物业管理以外的管理方式。

　　现实中，物业公司简称“物业”，无论物业公司、普通业主，包括媒体报道也大多如此称呼物业公司，已经约定俗成。虽然“物业”一词的本意是业主的房产一类，但由于物业一词不是内地的用词，是伴随物业管理公司而进入内地的，国人以前绝大多数没有“物业”概念，也没有“物业管理”概念，只有“房屋管理”概念，加上物业公司自称“物业”，因此造成大家普遍用“物业”来简称物业公司的习惯。在尚无物业公司或者物业公司管理尚不普及的中小城市，人们可能仍不知道“物业”指什么，但一定知道房产、房屋、建筑物指什么。这就等于“物业”已经成了一个多义词，人们无法否认“物业”一词在口语和媒体报道中多指物业公司，很少用来指房产。人们在指房产、地产时多用房、房屋、房产、楼、建筑物、地产等来表述，而不会用“物业”来表述。

　　在“物业管理”一词的发源地香港地区，本来含义也是指物业管理公司对房屋进行管理，初期强调以物业管理公司为主导。香港经过1993年修订《建筑物管理条例》以及此后的修订，业主权利更加受保护，业主立案法团的权力得到增强，业主没有成立业主立案法团时也明确规定了经理人的各种义务，物业管理也就成为特指聘请物业管理公司提供管理服务的一种管理方式，开发商和物业公司已经无法像原来那样方便地侵害业主的权益了。

　　在香港地区，并没有物业管理条例这样一部法律，其关于建筑物管理的法律早期叫《多层大厦（业主立案法团）条例》，1993年修法后改叫《建筑物管理条例》，以业主为主体进行自治，其中没有“物业管理”一词，也没有写入“物业管理公司”或“物业服务公司”一词，只是用经理人来指代所有的专业服务企业，这些专业服务企业由开发商或者业主委员会或者业主立案法团以契约方式确定来提供房屋维修等服务。盖因“物业管理”并不能代表建筑物管理的全部，物业管理公司也并非唯一的建筑物管理机构。由物业管理公司对房屋进行管理，在香港并非唯一的方式。在香港，建筑物由物业公司进行管理是通过契约（合同）来实现的，并非如内地般强行写入《物业管理条例》中。

　　在台湾地区，当然也没有物业管理条例这样一部法律，其制定的是《公寓大厦管理条例》，也是以区分所有权人（即业主）为主体进行自治，主要规范区分所有权人（业主）如何形成组织，如何管理建筑物，并以“管理服务人”指代提供房屋维修等服务的专业服务企业。台湾的法律赋予了管理委员会当事人地位，并设立了公寓大厦公共基金，用来归集开发商提取的维修费、业主的维修费和其他共有收益，很好地解决了业主组织的自治问题。

　　其他不是以汉语为母语的国家或地区，当然更没有在法律上规定“物业管理”这一说了，虽然有的学者在翻译时将建筑物、公寓或住宅的管理生硬地翻译成物业管理，但这其实跟《物业管理条例》定义的“物业管理”不是一码事。

　　回到我国的《物权法》，该法确立了业主的建筑物区分所有权，规定了该物权包含了业主对共有部分的共同管理权，但并没有将建筑物及其附属设施称为“物业”，也没有将对建筑物及其附属设施的管理称为“物业管理”。《物权法》仅仅在第八十一条和八十二条规定涉及建筑物及其附属设施管理时，不得不提到物业服务企业才在服务企业前面使用了 “物业”两个字，这就是立法者考虑到了“物业”和“物业管理”一词的局限性和容易引起的歧义性而谨慎用词。

　　“建筑物管理权”一词可以看作是“业主的建筑物区分所有权中的共同管理权”的缩写，而“建筑物管理”则体现了业主行使建筑物区分所有权中的共同管理权及其相关的内容，秉承了《物权法》的立法精神，保护了业主自治的权利，并较好地包含了业主可以自行管理，可以聘请物业企业管理博鱼体育，以及可以聘请其他管理人管理等形式博鱼体育。

　　有的同仁试图将物业管理扩大解释为包括业主自行管理和聘请其他管理人管理，但从依法行政的角度看，根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，房地产行政主管部门只有对“物业管理”这一种形式具有监督的权力，对业主采用自行管理和其他管理人管理的方式并没有监督的权力。当所谓监督在现实中往往变成了干预和阻力时，《物业管理条例》对“物业管理”的定义，实际上给了业主自治很大的发展空间，在采取自行管理或其他管理人管理时可以少受些不当的所谓“监督”。

　　综上所述，在推动建筑物及其附属设施管理的专门立法中，用“建筑物管理”一词，而不是“物业管理”一词，更能体现以业主为主体，更能体现物权法的立法精神，并跟国际接轨。物业管理一词就保留其原意，纳入建筑物管理之下，作为描述业主聘请物业公司提供管理服务时用吧，没必要将其扩大解释为包括业主自行管理和聘请其他管理人管理等其他形式。

　　这样做可以避免概念混淆，避免业主跟行政机关对话时对“物业管理”一词的理解不一致，并可以建立一套建筑物管理的业主自治话语体系，诸位以为然否？